特定資産の買換え特例とは、保有不動産等（土地等及び建物等）を売却し、一定の要件を満たす不動産等（土地等、建物、構築物、機械及び装置）に買換えた場合には、最大、譲渡益の８割まで課税の繰り延べ（圧縮記帳）ができる制度です。昭和の高度成長期から平成の現在に至るまで、有効な資産活用及び設備投資を可能にする利用価値の高い制度として長らく不動産税制の中心に君臨してきました。
しかし、近年、国内産業の空洞化等により制度の有用性に陰りが見えたのでしょうか、平成23年度の税制改正において、この買換え特例制度については、大幅な見直し改正がなされました（震災特例法は除く）。
そこで、この特例制度（法人税を中心に）の主な項目の改正内容を確認してみます。
既成市街地等から外への買換え
これは、１号買換えとも呼ばれ、地方経済の活性化に最も活用されてきた特例です。今回の改正では、農林業以外の買換資産についても、３大都市圏の近郊整備地帯等及び政令指定都市の市街化区域内に限定され、また、譲渡資産から店舗が除かれました。
なお、この特例は、平成26年3月末まで延長されています。
土地有効利用のための買換え（改正前旧法11号、12号、13号買換え）
この買換えは、「立体買換え」と呼ばれてきたもので、所有土地をデベロッパーに譲渡、その土地の上に建設された中高層マンションに買換える、別名「等価交換方式」ともいわれ、土地の有効利用に活用されてきました。しかし、今回の改正で、この特例は平成23年6月30日をもって廃止になりました（経過措置で6月30日前に旧法に基づき譲渡した資産については、改正前の買換特例が適用されます）。
なお、個人所得課税においては、立体買換えの特例は引き続き存続しています。
10年超長期保有資産の買換え特例
改正前旧法では17号買換えとも呼ばれ、譲渡資産や買換資産に地域要件がなく、使い勝手もよく、もっとも利用されてきた特例ですが、今回の改正では期限の延長はなく、譲渡の期限は平成23年12月31日までとなっています。平成24年度の改正で期限延長が認められるか否かは未定です。この特例の適用を検討されている方は、平成23年度中の譲渡が確実かもしれません（個人所得課税でも譲渡期限「平成23年12月31日」は同じ）。
