所有地の多くを他人に貸し付けていると相続が生じた場合、地主の遺族が相続税の納税資金を作ろうとしても、貸し付けしている土地は簡単に処分することは出来ません。
その土地には、周知のとおり【借地権】という強い権利がついているからです。
「借地権」と「底地」の交換という方法
解決策の１つとしてよく利用されるのが、「借地権」と「底地」の交換という方法です。
「処分不能な土地」を「処分可能な土地」にすること。
これは、計画的に将来の納税資金確保（一部又は全部）のための一考です。
具体的には、『借地人の借地権』と『地主の底地』とを一定の割合で交換し、借地権設定宅地に対して、双方の権利を【完全所有権】として処分可能な土地にする方法です。
(例) 500㎡の土地に60％の割合で借地権が付いていたとします。
借地人：60％、 地主：40％の割合で交換した場合には、
借地人は300㎡分、 地主は200㎡分の【完全所有権】を手にすることになります。
【完全所有権】になれば、地主の遺族は相続税の納税資金を作るために、その土地を処分しようと思えば自由に出来るわけです。
図を用いた説明
現状
注）図の借地権(100)は宅地の借地権割合は借地人(60)、地主(40)の合計(100)とします。底地も同様に(100)とします。
交換
注）借地人：借地権(40)、地主：底地(60)相互に交換する。
交換後
旧借地人：(60)200㎡、旧地主：(40)200㎡、それぞれ宅地の【完全所有権】を獲得。
ところで、このような交換は、資産を相互に譲渡したことになりますから、その譲渡益に対して、本来は、【所得税・住民税】が課せられるはずです。
しかし、税法には、下記要件に該当する資産については、譲渡所得税は課さないことになっています。
所得税の課税がないので、住民税も課せられません。
固定資産交換の特例の要件
- 交換により譲渡した資産と交換により取得した資産は、土地や借地権などの同種類の資産であること。（土地と借地権は同種資産と認められています。）
- 交換により譲渡した資産も、交換により取得した資産も、「固定資産」であること。
- 交換した資産は、それぞれの所有権がともに１年以上所有していたもので、交換の相手方が所有していた資産は、交換の目的で取得したものでないこと。
- 交換により取得した資産は、相手方に渡した資産の譲渡直前の用途と同じ用途に供すること。
（交換前の土地が「宅地」なら交換後も「宅地」として使用するということです。） - 交換したそれぞれの資産の時価の差額が、いずれか高い方の金額の２０％以内であること。
注：20％以上の価格差があっても、差金の授受がなければ、問題ありません。
相互間に於いては、等価交換と認識したと見るからです。
この方法は、全ての貸宅地に適用できる訳ではありませんが、可能性の有無を検証する一考としてご紹介しました。
