Ⅰ、生産緑地の2022年問題について
1992年に市街化区域の一定の農地に対して「生産緑地」の指定が始まり、その指定から30年後の2022年から、市町村への買い取り申し出をすることで、事実上、生産緑地の宅地化が可能となります。一時的にしろ、かなりの面積が宅地として供給されるため土地価格の崩落が始まる可能性があるといわれています。
「生産緑地」とは：
生産緑地法に定める市街化区域の農地のうち次の3つの要件を満たしたものが生産緑地とされる。
① 公害、災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設の敷地の用地として適しているものであること。
② 500㎡以上の規模の土地であること。
③ 用排水等の状況を考慮して農林漁業の継続が可能であると認められること。
生産緑地は、農地として課税されるため固定資産税が調整区域並みに軽減され
ている。生産緑地に指定されると、この生産緑地を農地として管理しなければならない。生産緑地は、市町村の許可がなければ構築物等の建築、宅地造成などは一切できなくなる。生産緑地になれば固定資産税が軽減されるほか、３大都市圏特定市街化区域の都市営農農地である生産緑地は、相続税、贈与税の納税猶予の特例の対象になっており、税制面で優遇されている。
Ⅱ、これまでの生産緑地の制限解除について
生産緑地の制限解除につながる生産緑地の買い取り申し出ができるのは、以下のとおりである。
① 上記Ⅰの場合の都市計画法20条1項の告示の日から30年経過したとき
② 告示後に生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者が死亡や病気・高齢化等により農林漁業に従事することが困難と認められる場合に至ったとき
この申し出があった場合において、申し出があったときから３か月以内に市町村から、その生産緑地の買い取りが通知されないときは、その生産緑地の行為の制限が解除されて宅地化することが可能になる。
2022年は、上記①の理由から最初に多くの生産緑地が宅地として市場に放出される年となる可能性があり、不動産市場に大きな影響を及ぼす可能性があります。
Ⅲ、生産緑地の解除をした場合の地主への影響
①固定資産税が「宅地並み課税」となり、生産緑地の時に比べて一気に増加する。
②相続税などで「納税猶予」を受けていた場合には、買い取り申し出から２か月後に納税猶予が打ち切られ、遡って高額な相続税を徴収される可能性がある。
これを回避するために、生産緑地の解除をしないという選択もあります。
Ⅳ、東京23区内の生産緑地と納税猶予の比率
東京23区内の農地の相続税の納税猶予を平成27年度の計測数でいうと、2,152の地区数に対して納税猶予を継続している件数は、711件でおよそ3分の1となる。これらの納税猶予の多くがバブル期に設定された可能性が高いため、相続税の納税面から2022年においても生産緑地の解除を行うことは困難であろう。逆に、3分の2の生産緑地が宅地として放出されてくる可能性があり、その面積は、およそ219,100ha（東京ドーム701個分）にも及ぶとされている。
また、同様に神奈川県が、241,500haや埼玉県が、379,700ha、千葉県が、515,700haという膨大な面積が宅地として放出される可能性があります。
大阪や京都・愛知といった地域でも同様に多くの生産緑地が宅地へ転換されてくる可能性があります。
Ⅴ、2022年からの不動産市場への影響
① 2017年に生産緑地法が改正され指定から30年を経過する生産緑地について、「特定生産緑地」の指定を受ければ、買い取り申し出の期間を10年間延長できることになりました。また、再延長も可能です。しかしながら農業後継者が減少する中で再度延長する可能性は低いのではないかといわれています。多くの農家は、期限切れを契機に放出する可能性が高いと思われます。
② 上記のように、都市圏では、2022年以降、大量の農地が宅地として供給される可能性があり、また、今後人口減少も加速してくると思われますので、土地価格に相当な影響を与えることは確実であり、特に駅から離れた住宅地への影響が大きいのではないかと思われます。アパートの家賃価格や都心から離れた地域ほど影響が深刻ではないでしょうか。逆に、今お持ちの土地関して売却の予定がある方は、5年以内に売却を考えることも必要ではないかと思われます。
③ 地主の多くは、土地の所有意欲が高く売りたくないというのが本音であり、生産緑地が解除されたとしても持ち続ける可能性が高いと思われます。そうなると相続対策や固定資産税対策のために、アパート建設等が増加する可能性があります。しかし、すでに1,000万戸の空室があるといわれている供給過剰の状況でさらにアパートの供給が一気に増えれば家賃の暴落が起きるのは間違いないことでしょう。
