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TAXニュースでは私どもが日々研究をしております税制改正をはじめとした最新の税金・税務についての情報、また難しい税法の解説など一般の方々に対してできるだけわかりやすいかたちで皆さまにお伝えしていきます。

「中古資産の耐用年数」適用は注意 リノベーション時の耐用年数

中古家屋の「リノベーション」

 最近、不動産の分野で「リノベーション」という言葉をよく聞くようになりました。 
「リフォーム」と区別が難しい表現ですが、「リフォーム」は、「老朽化した建物を当初の性能に戻すこと」。税務でいうところの「原状回復」のニュアンスに近い意味で用いられます。一方の「リノベーション」は、「用途や機能を変更して、付加価値を高めること」。好立地にある中古のマンションの古い間取りを変えてみたり、古民家の雰囲気をそのままに、デザイン性を加えるなどして市場価値を高めるのがその例です。「用途変更」までに及ぶことが多く、「リフォーム」よりは大がかりになることから、税務でいうところの「資本的支出」のニュアンスに近い意味で用いられます。

リノベーション時の中古資産の耐用年数

中古物件を購入して、すぐに「リノベーション」を行う場合には、税務上、注意したい点があります。「中古資産の耐用年数」の適用です。中古資産を取得した場合、次のような簡便法による耐用年数(残存耐用年数)を適用する場面が多いようです。

⑴ 法定耐用年数の全部を経過したもの
 法定耐用年数×20%=残存耐用年数
⑵ 法定耐用年数の一部を経過したもの
 法定耐用年数-経過年数+(経過年数×20%)=残存耐用年数

中古資産を取得し、事業の用に供するにあたって改修に要した費用の額は、資本的支出として取扱われます。その資本的支出の金額が、中古資産の取得価額の50%に相当する金額を超えるときは、簡便法による残存耐用年数の見積もりができません。

簡便法が適用できない場合の耐用年数

この場合には、合理的に残存耐用年数を見積もることが原則となりますが、次の算式により算出した耐用年数の選択も認められています。

(算式)
(中古資産の取得価額+資本的支出)
÷(A/A′+B/B′)
A:中古資産の取得価額
A′:中古資産について簡便法により算定した耐用年数
B:中古資産の資本的支出
B′:中古資産に係る法定耐用年数

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